在国家税务总局要求下，加强土地增值税征管已成为近年年各地方税务机关工作重点之一。为此，各省市纷纷出台了加强土地增值税清算管理的若干政策，清算口径趋向严厉。并且国家税务总局将建筑、房地产业纳入2014年指令性检查项目范围，在专项检查工作方案中也强调了土地增值税的检查。这一切都在预示着新一轮清算高潮即将来袭。面对史上最严厉的土地增值税征管，作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
对于房地产业将施行的“营改增”，对地方财政的获取方式是一大挑战，对于建筑、房地产企业来说同样是一场不得不应对的挑战。房地产业营业税是5%，“营改增”之后增值税率定为11%的话，税率上升比较明显。该如何应对呢？  
本课程以国家税务总局及各地2014年土地增值税清算最新政策为基础，以营改增政策为背景，进行理论升华，深度剖析，以庖丁解牛般的实战演示，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握土地增值税清算实战技巧及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化的利益！

董事长、总经理、监事、独立董事、董事会秘书等高层管理人员
项目总经理、财务总监、财务管理人员等

12 H

模块




主题




主要内容






第一部分：房地产企业“营改增”纳税全面准备




一、营改增政策的解读与实践




1.我国流转税制的形成及增值税改革       


2.营改增试点的进展及总体规划


3.为什么要营改增？营业税有何弊端？营改增改革的基本指导思想


4.纳税人和扣缴义务人的认定             


5.增值税的一般计税方法和简易计税方法 


6.增值税的适用税率和征收率             


7.销售额、销售折扣、销售折让的认定  


8.增值税的差额征税规定                 


9.混业经营带给房地产营改增什么风险？


10.铁路运输服务营改增后对于房地产有何影响？ 


11.快递业营改增后对于房地产有何影响？


12.融资租赁业营改增后对于房地产有何影响？       


13.房地产开发各个阶段能取得哪些专用发票？哪些能或不能抵扣？


14.营改增后房地产纳税义务发生时间和纳税地点有无变化？






二、房地产企业应关注的营改增若干风险问题




1.房地产企业是营改增纳税人吗？你有增值税业务吗？


2.房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？ 


3.房地产企业不提供应税服务就不涉及增值税吗？没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。


4.房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？ 


5.房地产企业涉及代扣税款如何处理？  


6.房地产营改增后发生非正常损失如何处理？  


7.固定资产进项税额该不该抵扣？ 进项税额转出的纳税筹划


8.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？


9.装卸搬运营改增有什么变化？           


10.仓储服务营改增租赁双方有何影响？ 


11.汽车可以抵扣了，汽油费能随意抵扣吗？


12.营改增后销售固定资产该如何纳税？






 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略




一、房地产企业涉及到的主要税种有哪些？各阶段有哪些特点？




1.前期阶段


2.工程建设阶段 


3.销售阶段


4.清算






二、土地增值税征税对象有哪些问题要注意？




1.小产权房征收土地增值税吗？


2.房屋长期出租是否征收土地增值税？






三、市场调控下预征率及核定征收率未来发展态势如何？




 






四、项目规划立项是否影响土地增值税清算？




1.土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？ 


2.土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？


3.分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？ 普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？


4.分开还是合并清算的经典问答


5.当今中国最牛的对土增税分类清算抗议！


6.土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间？控制增值率20%以下是降低收入还是增加成本好，有无其他办法？ 


7.地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？车位、车库、地下室办理产权还是不办理产权？ 


8.车位车库等要不要分摊土地成本？ 


9.不同项目能否分摊成本？ 


10.普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？ 


11.按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高可以调整吗？ 


12.项目分期滚动开发，怎样进行税收筹划？


13.住宅和商业地产混合型项目怎样进行税收筹划？






五、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响


 


 


 


 


五、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响




1.土地作为扣除项目成本如何确定?


2.暗箱操作迟早要还的！


3.拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？


4.毛地出让—先拿地后拆迁怎么清算？


5.地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？


6.投资政府土地改造项目如何纳税处理？


7.直接买地与股权转让买地对于双方有哪些税收影响？


8.投资再转让土地存在哪些税收争议？


9.竞拍取得土地出让合同该怎么签定？


10.开发过程中土地使用税怎么计算？ 


11.竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？ 缴纳完耕地占用税可以一年免土地使用税吗？ 


12.红线外支出能否列支土地成本清算扣除？


13.政府返还款可有纳税筹划空间？






六、房地产项目开发成本清算如何扣除




1.签订施工合同不含甲供材如何处理？


2.维修基金大配套费不能加计扣除吗？


3.房地产开发都可以加计扣除吗？ 


4.建安成本可随意虚增吗？ 


5.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？？


6.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？ 


7.售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？


8.垫资开发与融资成本土地增值税税负比较


 






七、房地产项目开发清算收入如何确定？




1.未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？


2.房地产企业补退房款如何确认收入？ 


3.房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税? 


4.取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？


5.拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？


6.房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税？


7.地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？


8.房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？


9.房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许


可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征


收土地增值税？






八、土地增值税清算开发费用如何扣除？ 




1.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？


2.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？


3.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？






九、清算后再销售房产税率如何确定？ 




1.土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？


2.清算后取得发票咋办？


3.清算后又卖房咋办？






十、土地增值税清算后项目亏损怎么办？ 


十一、年终结账土地增值税如何结转？ 3.8万亿元欠税折射出什么问题？税企间的土地增值税纷争还有多少？


十二、旧房转让土地增值税怎么计算？ 


十三、清算申报与稽查的关系


十四、做好预清算应准备哪些资料？ 


十五、城中村改造如何纳税处理？ 


十六、合作建房分房后销售如何计算土地增值税？ 


十七、BT置换土地如何处理